こんにちは房総イズムです。さぁ決断です。中古の戸建を買いましたが修繕が必要です。お金が掛かるから建替える？？リノベーションする？？リノベーションでもどこまで工事範囲を広くする？？ものすごく悩ましい事。中古戸建にはいつも発生する問題です。その辺のお話しをします

中古の別荘や戸建を買ったら、建替え？リノベ？どっち

中古市場が活発です。沢山の安価な戸建が流通しています。そこで土地探しや戸建を探して良い物件を見付けても、この建物を残した方が良いのか、壊して新築した方が良いのか、きれいにリノベーションした方が良いのか悩ましい。

そもそも、注意しなければならないのが、既存で戸建が建っているからと言って、新築で同じ戸建が建たない事が多い事。

特に富津などの海岸線は、起伏が激しく、条例で今建っている建物を壊すと、次に作る時には莫大な費用が掛かるなんてこともしばしば。

綺麗にするだけなら、ちょっとしたリフォームでもＯＫ、しっかり改装するなら骨組みを残してリノベーションの選択もあるから、今回はそういったお話しをします。

戸建スケルトンリノベーションとは？？？

スケルトンリノベーションとは、、骨組みだけ残して、解体して、再度室内を作る事です。
骨組みを残して、解体するので、一般的に解体費は多くかかり、また住みながらの工事は難しくなります。

スケルトンリノベーションは、何と言っても、骨組みが見えるので、現状の建物の状態を目視する事が出来ます。

実務から見る戸建スケルトンリノベーションのメリットは

構躯体がシロアリに食べられていないか。
気づかなかった雨漏りがあるかないか。
建物が傾いていないか。
構造的に弱くないか。
湿気は上がっていないか
配管は詰まっていないか
金物はさびていないか
などなど

リノベーションやリフォームで最も難しいのが、現状の把握です。

特に、壊してみて、わかることが沢山あるのも正直なところです。その点スケルトンリノベーションはしっかり内部の把握ができるので適切な改修が可能になります。

中途半端な大がかりなリフォームの場合、どうしても工事のできない部分も出てきます。決して安くないリフォームをするのであればしっかり耐震改修も含め、スケルトンリフォームをしたほうがよいでしょう。

実務から見る戸建スケルトンリノベーションの問題点

スケルトンリノベーションは大変高額な部類の改修工事になります。

しっかりスケルトンリノベーションを行えば、

７００万～１５００万、２０００万を超えるものもあるくらいです。

この位、価格に幅があるのは、どこまで工事が必要か。不明確な部分が多く有る為です。

これは、建売の新築住宅に匹敵する価格です。

この理由は、新築住宅が、安価に提供されているため

欧米に比べ、日本の戸建は高いと言われますが、それでも効率化をして、かなり安価になって来ています。一方スケルトンリノベーションの場合、重機や機械が使えず人力をメインに工事を行います。その為工期も掛かり人件費も掛かります。しかも、設計の知識、職人の腕共に高いレベルで必要になります。

それは、人の作ったものに手を入れるという事は、０から作るよりも技術が必要になる

という事です。

スケルトンリノベーションは決して安くないので、建てなおす事とともに、選択する必要があります。

戸建スケルトンリノベーションにする時は外壁を残すかどうか。

では、スケルトンリノベーションでは、どこまで壊すかは大きく2つに分かれます

①戸建の外壁を残す
②戸建の外壁は残して、内部だけ壊す

①外壁も壊す

外壁は、なくなり構造躯体だけの状態になります。木造であれば、基礎、梁、柱、など骨組みの状態。この状態は、ほとんど新築の棟上げが終わった工程と同じなので、ほとんど新築と同じ工程が必要になりますので、工期も、費用も多くかかります。

外壁の雨漏り、屋根の不具合、諸々、作り直した方が良い場合に選択しますが、新築よりも費用が掛かることが多く、どうしてもリノベーションしか選択肢がない場合などの場合で行われます。

②外壁はそのままで内部だけ壊す

スケルトンリノベーション

比較的状態の良い場合は、内部だけ、解体する方法があります。戸建の内部だけのスケルトンでも、状態の把握は出来、悪い所のみ外壁も改修する事も可能です。

実際、お風呂などの水回りは、非常に劣化が激しくなっている場合が多いです。

サッシも状態が良ければ、そのまま使えれば、コストダウンにつながります。しかしながら、断熱という観点から考えると、サッシ回りを断熱改修したいので、インナーサッシの取り付けや、ガラスの交換など、配慮しておきたいです。古い住まいの場合、サッシ回りも木材で施工している場合が多く、この場所が腐食している時は、交換しましょう。